Инвестиции в строительство начинаются не с котлована и даже не с проектной документации. Первый ключевой шаг — это управленческое решение: как выстроить процессы так, чтобы проект был завершен в срок, в рамках бюджета и без доработок, препятствующих вводу в эксплуатацию.
Управление строительством — это не просто контроль на площадке. Это комплексная система решений, включающая стратегическое планирование, координацию всех участников процесса и защиту интересов инвестора на протяжении всего жизненного цикла объекта — от анализа участка до получения разрешений и передачи готового актива в эксплуатацию.
Управление строительством — это не просто контроль на площадке. Это комплексная система решений, включающая стратегическое планирование, координацию всех участников процесса и защиту интересов инвестора на протяжении всего жизненного цикла объекта — от анализа участка до получения разрешений и передачи готового актива в эксплуатацию.
Ошибки на старте: когда участок кажется удачным, но приносит убытки
Рассмотрим пример из практики. Инвестор запланировал строительство коммерческого объекта и для подбора участка обратился в риэлторскую компанию. Местоположение и цена казались привлекательными, сделка состоялась быстро. Однако уже на этапе проектирования стали проявляться критические ограничения.
Во-первых, по результатам геологических изысканий оказалось, что участок требует усиленного фундамента, что увеличило затраты на 20%. Во-вторых, часть инженерных коммуникаций проходила прямо под пятном застройки, а параметры планируемого здания не соответствовали градостроительным нормативам — пришлось полностью пересматривать проект.
В результате — потеря времени, рост расходов, расторжение предварительных договоров с арендаторами. Общий убыток по времени составил около четырёх месяцев, а перерасход бюджета — более 15%.
В результате — потеря времени, рост расходов, расторжение предварительных договоров с арендаторами. Общий убыток по времени составил около четырёх месяцев, а перерасход бюджета — более 15%.
Этих последствий можно было избежать. Предпроектный аудит участка с участием технических и инвестиционных экспертов на раннем этапе позволил бы выявить риски до совершения сделки и выбрать более подходящую площадку под конкретные цели.
Что включает в себя управление строительством
Системный подход к управлению проектом позволяет сделать каждый этап реализации контролируемым и предсказуемым. Это значительно снижает вероятность критических отклонений, даёт прозрачность и позволяет эффективно управлять сроками и бюджетом.
1. Подготовка проекта.
Анализ инвестиционных целей, юридических ограничений и градостроительного контекста. Оценка участка и его соответствия задачам девелопмента. Формирование технико-экономического обоснования и предварительного календарного графика.
2. Проектирование и получение разрешений.
Организация разработки проектной и рабочей документации. Координация проектировщиков, консультантов и технических экспертов. Подготовка к экспертизе и получение разрешения на строительство.
3. Реализация проекта.
Формирование бюджета и контроль исполнения работ по календарному плану. Проведение тендеров, заключение договоров с подрядчиками, строительный контроль, ведение документации и решение возникающих вопросов на площадке.
4. Завершение и ввод в эксплуатацию.
Проверка готовности объекта, работа с надзорными органами, сопровождение ввода в эксплуатацию. Консультирование по передаче объекта в аренду или продажу.
1. Подготовка проекта.
Анализ инвестиционных целей, юридических ограничений и градостроительного контекста. Оценка участка и его соответствия задачам девелопмента. Формирование технико-экономического обоснования и предварительного календарного графика.
2. Проектирование и получение разрешений.
Организация разработки проектной и рабочей документации. Координация проектировщиков, консультантов и технических экспертов. Подготовка к экспертизе и получение разрешения на строительство.
3. Реализация проекта.
Формирование бюджета и контроль исполнения работ по календарному плану. Проведение тендеров, заключение договоров с подрядчиками, строительный контроль, ведение документации и решение возникающих вопросов на площадке.
4. Завершение и ввод в эксплуатацию.
Проверка готовности объекта, работа с надзорными органами, сопровождение ввода в эксплуатацию. Консультирование по передаче объекта в аренду или продажу.
Итоговая ценность для инвестора
При грамотном управлении строительством инвестор получает не просто завершенный объект, а полностью подготовленный актив. Он сдан в эксплуатацию без задержек, соответствует всем нормативным требованиям, не требует доработок, а его рыночная стоимость не обесценена перерасходами или юридическими сложностями.
Такой подход также позволяет:
Управление строительством в этом случае становится не расходом, а частью стратегии, которая напрямую влияет на финансовый результат проекта.
Такой подход также позволяет:
- Сократить издержки за счет раннего выявления рисков и оптимизации закупок.
- Сохранить контроль над графиком и финансовой моделью.
- Сосредоточиться на стратегии и управлении доходностью, а не на текущих технических вопросах.
- Исключить риски штрафов, приостановок строительства и конфликтов с подрядчиками.
- Обеспечить прозрачность всех процессов и предсказуемость результата.
Управление строительством в этом случае становится не расходом, а частью стратегии, которая напрямую влияет на финансовый результат проекта.
С чего стоит начинать строительный проект
Первый шаг — не покупка участка и не разработка архитектурной концепции. На старте важно разобраться: а можно ли вообще реализовать задуманное в конкретных условиях.
Для этого нужно ответить на несколько ключевых вопросов:
— Насколько реалистична задуманная концепция с учетом нормативов и бюджета?
— Какие ограничения и ресурсы потребуются для ее реализации?
— Какие участки действительно подходят под цели проекта с технической точки зрения?
Если сразу перейти к покупке земли или разработке проекта, велик риск упустить важные детали — и столкнуться с доработками, заморозкой или ростом затрат.
На этом этапе особенно полезна профессиональная консультация. Она помогает оценить риски, выбрать оптимальное направление и сэкономить время и средства ещё до начала проектирования.
Для этого нужно ответить на несколько ключевых вопросов:
— Насколько реалистична задуманная концепция с учетом нормативов и бюджета?
— Какие ограничения и ресурсы потребуются для ее реализации?
— Какие участки действительно подходят под цели проекта с технической точки зрения?
Если сразу перейти к покупке земли или разработке проекта, велик риск упустить важные детали — и столкнуться с доработками, заморозкой или ростом затрат.
На этом этапе особенно полезна профессиональная консультация. Она помогает оценить риски, выбрать оптимальное направление и сэкономить время и средства ещё до начала проектирования.